Nye regler for boligsalg: Forbud mot "som den er"-forbehold fra 2022

Tidligere var det svært vanlig å selge boliger "som den er" eller med lignende forbehold. Fra 1. januar 2022 er dette ikke lenger tillatt ved forbrukerkjøp. I denne artikkelen forklares regelverket og begrensningene som nå gjelder.

Hovedregel: Forbud mot generelle forbehold i forbrukerkjøp

Avhendingsloven § 3-9 andre ledd fastslår at "som den er"-forbehold og lignende alminnelige forbehold ikke har virkning i forbrukerkjøp. Dette gjelder:

• Alle generelle forbehold om eiendommens tilstand

• Også vage eller uspesifiserte forbehold

• Uavhengig av om selger er næringsdrivende eller forbruker

Forbudet skal sikre at kjøper får et reelt bilde av eiendommens tilstand og at selger ikke kan fraskrive seg ansvar for skjulte feil og mangler.

Spesifiserte forbehold

Selv i forbrukerkjøp er det fortsatt adgang til å ta spesifiserte forbehold. Dette må være:

• Konkrete og presise forbehold

• Knyttet til bestemte forhold ved eiendommen

• Tydelig kommunisert til kjøper

• Basert på forhold som fremgår av tilstandsrapport eller annen dokumentasjon

Kjøper må gis mulighet til å vurdere betydningen av forbeholdet før kjøpsbeslutningen tas.

Ved andre eiendomskjøp

For kjøp som ikke er forbrukerkjøp, gjelder fortsatt § 3-9 første ledd. Dette innebærer at "som den er"-forbehold er gyldige, men med følgende begrensninger:

• Selgers opplysningsplikt går foran forbeholdet:

  • Selger må opplyse om vesentlige forhold

  • Forbeholdet beskytter ikke mot brudd på opplysningsplikten

  • Uriktige opplysninger kan utgjøre mangel

• Vesentlighetsgrensen:

  • Eiendommen kan ha mangel hvis den er i "vesentleg ringare stand" enn kjøper kunne forvente

  • Vurderingen skjer ut fra kjøpesum og forholdene ellers

  • Det skal mye til for å nå denne terskelen

Konsekvenser når forbehold ikke gjelder

Når "som den er"-forbehold ikke kan gjøres gjeldende, enten fordi det er forbrukerkjøp eller fordi begrensningene slår inn, vil:

• Mangelsvurderingen skje etter de alminnelige reglene i avhendingsloven kapittel 3

• Selger hefte for alle avvik fra avtalt eller forventet tilstand

• Kjøper kunne gjøre gjeldende mangelskrav etter vanlige regler

Avslutning

De nye reglene innebærer en vesentlig styrking av forbrukervernet ved boligkjøp. Selger kan ikke lenger fraskrive seg ansvar gjennom generelle forbehold, men må gi konkrete og fullstendige opplysninger om eiendommens tilstand.