Skjevdeling av lånefinansierte eiendommer ved skilsmisse – ny rettsavklaring

Ved oppløsning av ekteskap er utgangspunktet at ektefellenes formuer deles likt. Reglene om skjevdeling i ekteskapsloven § 59 gir imidlertid en ektefelle rett til å holde verdier utenfor delingen dersom de «klart kan føres tilbake til» midler vedkommende hadde med inn i ekteskapet, eller som er ervervet ved arv eller gave.

Et praktisk viktig og lenge uavklart spørsmål har vært: Hva skjer med verdistigningen på eiendommer som var delvis lånefinansiert da ekteskapet ble inngått? Tidligere rettspraksis fra Høyesterett (Rt-2002-1596) tilsa at man bare kunne skjevdele en forholdsmessig andel, tilsvarende egenkapitalandelen ved ekteskapsinngåelsen. Borgarting lagmannsrett har nå trukket en viktig grense for rekkevidden av denne regelen.

Rettens hovedkonklusjon

Dersom gjelden på skjevdelingsmidlene gjennom ekteskapet fullt ut er betjent med skjevdelingsmidler – for eksempel leieinntekter fra utleieeiendommer man brakte med inn i ekteskapet – kan man kreve skjevdeling av hele den markedsmessige verdistigningen, også på den lånefinansierte andelen. Dommen er nå gjeldende rett etter at Høyesteretts ankeutvalg nektet fremmet anke (HR-2025-1639-U, 1. september 2025).

Bakgrunn: hva sa Høyesterett i 2002?

I Rt-2002-1596 fastslo Høyesterett at skjevdelingskravet ved belånte eiendommer skulle beregnes forholdsmessig: egenkapitalandelen ved ekteskapsinngåelsen dannet grunnlaget for hvor stor del av verdistigningen man kunne skjevdele. Hadde man eksempelvis en bolig verdt 600 000 kroner med lån på 400 000 kroner, var egenkapitalandelen en tredjedel – og kun en tredjedel av verdistigningen kunne holdes utenfor delingen.

Denne regelen er blitt forstått og anvendt i underrettspraksis som en generell regel uten unntak. Lagmannsrettens dom i LB-2024-130610 nyanserer dette bildet vesentlig.

Den nye dommen: hva endrer seg?

Saken gjaldt et ekteskap som varte fra januar 2014 til mai 2020. Mannen hadde før ekteskapet bygget opp en portefølje av utleieeiendommer finansiert gjennom høy belåning – en strategi kjent som «giring». Gjelden holdt seg stabil gjennom hele ekteskapet. Det avgjørende faktum var at leieinntektene fra eiendommene – som i sin helhet var skjevdelingsmidler – langt oversteg lånekostnadene. Gjelden ble aldri betalt ned med lønnsinntekter eller andre felleseiemidler.

Lagmannsretten fant at Rt-2002-1596 ble utformet for den typiske situasjonen der felles lønns- eller forbruksmidler betjener gjelden på eiendommer én ektefelle brakte inn. I et slikt tilfelle er det rimelig at den andre ektefellen får andel av verdistigningen – den felles innsatsen har bidratt til å bære formuen frem. Men der gjelden utelukkende betjenes av skjevdelingsmidler, finnes ikke dette elementet av felles bidrag.

Rettens begrunnelse

Lagmannsretten begrunnet sin konklusjon i tre hovedelementer:

• Ordlyden i § 59 første ledd: Når avkastning fra skjevdelingsmidler dekker alle lånekostnader, er det «klart» at også verdistigningen på den lånefinansierte andelen kan føres tilbake til midler ektefellen hadde ved ekteskapsinngåelsen.

• Forarbeidene: Verdistigning skal holdes utenfor felleseiedelingen dersom den «skyldes innsats med midler som ellers er unntatt fra deling» (Ot.prp. nr. 28 (1990–1991) s. 121). Betjening av lån med skjevdelingsinntekter utgjør nettopp en slik innsats.

• Formålet med skjevdelingsregelen: Lovgiver ønsket å hindre at man «skiller seg til penger» som den andre ektefellen hadde før ekteskapet. Der den andre ektefellen aldri har bidratt til gjeldsbetjeningen, er det ingen saklig grunn til å gi vedkommende en andel av verdistigningen

Et praktisk eksempel

Ektefelle A gifter seg med en utleieeiendom verdt 4 millioner kroner og et tilhørende lån på 3 millioner kroner. Egenkapitalen er 25 %. Leieinntektene er 240 000 kroner per år; rentekostnadene er 150 000 kroner per år. Det tas aldri pant i felleseiemidler, og gjelden nedbetales ikke med lønnsinntekter. Etter åtte år er eiendommen verdt 7 millioner kroner.

Etter tidligere forståelse av Rt-2002-1596 kunne kun 25 % av 7 millioner kroner – det vil si 1 750 000 kroner – holdes utenfor delingen. Etter LB-2024-130610 kan hele 7 millioner kroner skjevdeles, forutsatt at gjelden fullt ut er betjent med leieinntektene gjennom ekteskapet.

Vilkårene som må være oppfylt

Dommen innebærer ikke at belånte eiendommer alltid kan skjevdeles fullt ut. Regelen fra Rt-2002-1596 gjelder fremdeles som hovedregel. Lagmannsretten stiller følgende krav for at hele verdistigningen skal kunne holdes utenfor delingen:

Eiendommen – eller de midler den er finansiert av – må kunne føres tilbake til skjevdelingsmidler fra ekteskapsinngåelsen, arv eller gave.

• Gjelden må gjennom hele ekteskapet ha vært betjent fullt ut med skjevdelingsmidler – typisk avkastning som leieinntekter.

• Det må ikke på noe tidspunkt ha vært anvendt fellesmidler (lønnsinntekter, felles sparing mv.) til å betale renter eller avdrag.

• Det må kunne sannsynliggjøres at skjevdelingsinntektene faktisk har gått til gjeldsbetjeningen. Retten åpner for en presumsjon for sammenheng der skjevdelingsinntektene klart overstiger lånekostnadene, men bevisbyrden hviler på den ektefellen som krever skjevdeling.

Hva betyr dommen for deg?

Avgjørelsen er særlig relevant i saker der én ektefelle eide utleieeiendommer, aksjeporteføljer med avkastning, næringsvirksomhet eller annen formuesgenererende aktivitet forut for ekteskapet, og der denne formuen i stor grad finansierte seg selv gjennom ekteskapet.

For den ektefellen som krever skjevdeling, er det nå vesentlig å dokumentere kontantstrømmene under ekteskapet: hvilke inntekter kom fra skjevdelingsmidlene, og hva gikk til å betjene gjelden? For den ektefellen som imøtegår et slikt krav, vil sentrale spørsmål være om gjelden noen gang er betjent med felleseiemidler, og om sammenblanding av inntekter gjør det umulig å skille.

Skifteoppgjør der belånte eiendommer inngår er rettslig komplekse. Dommen tilfører et viktig – og i mange saker potensielt avgjørende – rettslig argument. Dokumentasjon av økonomistruktur under ekteskapet blir nå enda viktigere enn tidligere.

Om dommen

Borgarting lagmannsretts dom av 11. april 2025 (LB-2024-130610) ble avsagt enstemmig. Ankeutvalget i Høyesterett nektet enstemmig fremmet anke ved beslutning av 1. september 2025 (HR-2025-1639-U). Dommen er rettskraftig og utgjør gjeldende rett.