top of page
  • Forfatterens bildeServet Yildiz Stêrk

Avhendingslovens krav til tilstandsrapporter - Hva må en rapport inneholde?

Tilstandsrapporter har lenge vært et viktig verktøy ved boligsalg for å avdekke og dokumentere feil og mangler. Men fra 1. januar 2022 ble det innført nye og strengere krav til rapportenes innhold og utarbeidelse i avhendingsloven. I denne artikkelen vil jeg gjennomgå de sentrale lovendringene og hva de betyr for deg som boligselger.


Hvilke krav stilles til tilstandsrapporter etter de siste lovendringene? Advokat Servet Yildiz Stêrk oppsummerer de viktigste endringene.

Formålet med lovendringene

Bakgrunnen for de nye kravene er et ønske om å få bukt med mangelfulle og villedende tilstandsrapporter i bolighandelen. Tidligere var det ingen formelle kompetansekrav til de som utarbeidet rapportene, og innholdet varierte sterkt. Dette skapte usikkerhet og økt tvistefrekvens.


Ved lovendringen vil man styrke rapportenes kvalitet og troverdighet, og samtidig ansvarliggjøre takstmenn og selgere. Formålet er å sikre at kjøpere får korrekt og utfyllende informasjon om boligens tekniske tilstand, slik at de kan ta en velinformert beslutning. På sikt er målet å forebygge boligtvister.


Plikt til å innhente tilstandsrapport?

Det er viktig å understreke at lovendringen ikke innførte noen plikt for selger til å innhente tilstandsrapport. Hvorvidt det skal utarbeides en rapport er fortsatt opp til partene å avtale.


Poenget er at dersom selger først velger å innhente en tilstandsrapport, så må denne tilfredsstille visse minimumskrav for å gi selger det forventede forbrukervernet. Gjør den ikke det, risikerer selger å bli fullt ut ansvarlig for skjulte feil og mangler.


På den annen side vil en forskriftsmessig tilstandsrapport gi selger et sterkere vern mot mangelskrav. Ifølge den nye § 3-10 skal kjøper automatisk anses å ha kunnskap om negative forhold som fremgår tydelig av rapporten. Selgers opplysningsplikt vil da være oppfylt.


Kravene til tilstandsrapporter

De nærmere kravene til tilstandsrapportenes utforming er fastsatt i en egen forskrift (forskrift om tilstandsrapport). Her er noen av de viktigste:


  • Rapporten må være utarbeidet av en autorisert bygningssakkyndig (takstmann). Takstmannen må oppfylle nærmere angitte kvalifikasjonskrav, blant annet knyttet til utdanning, praksis og uavhengighet.

  • Boligen skal inndeles i ulike bygningsdeler og rom, som gis hver sin tilstandsgrad fra 0-3. TG0 betyr ingen avvik, TG1 betyr mindre avvik, TG2 vesentlige avvik og TG3 omfattende avvik/utføringsmangler.

  • Rapporten skal gi klare og presise beskrivelser av bygningsdelenes tilstand, med fokus på avvik og anbefalte tiltak. Takstmannen må utføre visuelle observasjoner og fuktmålinger etter nærmere angitte retningslinjer.

  • Arealberegning skal skje i samsvar med en egen standard. Både bruksareal (BRA) og P-rom for hver etasje skal opplyses. Det samme gjelder areal for eventuelle tilleggsarealer som boder og garasjer.

  • For bygningsdeler i TG3 skal takstmannen angi sannsynlige kostnader til utbedring innenfor gitte intervaller. Hensikten er å gjøre kjøper oppmerksom på mulige ekstrakostnader.

  • Visse opplysninger er obligatoriske, slik som byggeår, eventuell ombygging/tilbygging og opplysninger om bad og våtrom. Takstmann skal også undersøke eiendommens opprinnelige byggesaksdokumentasjon.

  • Selger har i utgangspunktet ingen plikt til å rette opp feil eller mangler som avdekkes, men må gi kjøper en skriftlig begrunnelse hvis avvik i TG2 eller TG3 ikke blir utbedret før salg.

Konsekvenser av manglende eller mangelfull rapport

Hvis boligen selges uten tilstandsrapport, vil selger i utgangspunktet hefte fullt ut for eventuelle mangler etter de alminnelige reglene i avhendingsloven. Selger kan da ikke påberope seg forbrukervernet i § 3-10. Her ser vi den indirekte preventive effekten av de nye reglene.


Foreligger det en rapport, men denne ikke oppfyller forskriftskravene, vil den heller ikke gi selger det tilsiktede vernet. Unntak gjelder der avvikene er ubetydelige sett opp mot mangelens art og omfang. Hovedregelen er likevel at mangelfulle rapporter likestilles med intet rapport.


Har rapporten utelatt åpenbare byggetekniske feil, vil selger måtte svare for disse manglene overfor kjøper selv om de var skjulte og ukjente. Selger identifiseres med takstmannens forsømmelser. En utfyllende og etterrettelig rapport er derfor i selgers klare interesse.


Av forbrukerhensyn kan reglene i liten grad fravikes ved avtale. Partene kan for eksempel ikke avtale at mangler som burde vært omtalt i rapporten likevel ikke skal anses som mangler i rettslig forstand.


Unntak fra kravene til tilstandsrapporter

Det gjelder visse snevre unntak fra de nye kravene. Reglene gjelder for det første bare ved salg av brukte boliger, ikke nybygg eller næringseiendom. For det annet kan kravene fravikes for fritidsboliger under visse forutsetninger.


Det stilles ikke like strenge krav til tilstandsrapporter for fritidsboliger. Her kan selger ta et skriftlig forbehold om at rapporten ikke er utarbeidet i samsvar med forskriften, forutsatt at rapporten tydelig angir hvilke undersøkelser som ikke er utført. Kjøper vil da ha et klarere varsko.


For seksjonerte boliger vil det kunne tas forbehold om felles bygningsdeler utenfor bruksenheten, som tak, fasader eller rør. Undersøkelser av disse krever ofte tilgang og kan være vanskelig å gjennomføre separat. Innenfor seksjonen gjelder derimot alle krav fullt ut.


Overgangsregler

De nye kravene trådte i kraft fra 1. januar 2022 og gjelder for kjøpsavtaler som inngås etter dette. For avtaler inngått før årsskiftet gjelder tidligere regler, selv om overtakelsestidspunktet er i 2022. Dato for kontraktsinngåelsen er avgjørende for hvilket regelsett som kommer til anvendelse.


De tidligere reglene oppstilte ikke detaljerte krav til tilstandsrapportenes innhold. I praksis var rapportene ofte summariske og ga kjøper lite innsikt i eiendommens reelle stand. Den rettslige betydningen av mangelfulle rapporter måtte da vurderes konkret etter ulovfestede regler.


Ifølge overgangsreglene vil en selger som har innhentet tilstandsrapport etter de gamle reglene i 2021, kunne bruke denne rapporten også ved et salg i 2022. Men da vil rapporten ikke gi det forbrukervernet som de nye reglene legger opp til. Eldre rapporter bør derfor oppdateres.


Avslutning

De nye kravene til tilstandsrapporter i avhendingsloven er omfattende og detaljerte. Reglene innebærer en klar styrking av forbrukervernet ved bruktboligsalg, og vil utvilsomt ha stor betydning i praksis.


Som boligselger er det viktig å sette seg inn i regelverket og sørge for at eventuelle tilstandsrapporter tilfredsstiller de nye kravene. Ellers risikerer man å tape viktige rettigheter og bli sittende med et uforutsett mangelsansvar.


I Advokatfirmaet Sterk har vi inngående kjennskap til de nye reglene. Vi kan gi deg en grundig gjennomgang av rapporten og vurdere om den gir deg det tilsiktede vernet mot mangelskrav fra kjøper.


Skal du selge boligen din og er usikker på kravene til tilstandsrapporter? Ta kontakt med oss for en uforpliktende samtale. Hos Advokatfirmaet Sterk får du oppdatert og trygg veiledning i tråd med de nyeste lovendringene.