Når du kjøper bolig, forventer du at eiendommen er kontraktsmessig. Men hva gjør du hvis det dukker opp skjulte feil eller mangler i ettertid? Da er det avgjørende å kjenne til reklamasjonsreglene i avhendingsloven. I denne artikkelen vil jeg forklare de sentrale fristene og hvorfor det er så viktig å overholde dem.
Hva er en reklamasjon?
En reklamasjon er en nøytral melding fra kjøper til selger om at det foreligger en mangel ved eiendommen. Hensikten er å varsle selger om at man vil gjøre mangelskrav gjeldende. Reklamasjonen trenger ikke spesifisere nærmere hvilke misligholdsbeføyelser man krever, som prisavslag eller heving. Men den bør beskrive mangelen og eventuelle symptomer.
Reklamasjonen må fremsettes skriftlig for å sikre notoritet og bevis. E-post eller rekommandert brev er gode alternativer. Ta vare på dokumentasjonen i tilfelle det oppstår tvist.
Hovedregelen: Relativ reklamasjonsfrist
Avhendingsloven § 4-19 (1) oppstiller hovedregelen om reklamasjonsfrist. Kjøper må gi selger melding om mangelen "innan rimeleg tid" etter at mangelen ble oppdaget eller burde ha vært oppdaget. Fristen starter altså å løpe når kjøper får kunnskap om forhold som utgjør en mangel.
Hva som er "rimeleg tid" beror på en konkret vurdering. Momenter er blant annet mangelens art, partenes profesjonalitet og foranledningen til å reagere raskt. I forbrukerkjøp legges det normalt til grunn en frist på noen måneder fra mangelen oppdages. Men jo lengre tid som går, desto strengere blir aktsomhetskravet til kjøper. Ved synlige mangler som avdekkes ved overtakelse, må det normalt reklameres umiddelbart eller innen få dager.
I Rt. 2010 s. 103 kom Høyesterett til at en reklamasjon som ble sendt tre måneder etter at alvorlige mangler ble avdekket, var for sent. Manglene var åpenbare, som avskalling av mur, setninger og sprekkdannelser. Her talte hensynet til selger for en rask avklaring.
Samtidig har Høyesterett godtatt reklamasjonsfrister på over ett år i kompliserte saker der årsaksforholdene var uklare. Det ble blant annet vektlagt at selger ikke led noe tap som følge av den sene reklamasjonen.
Absolutt reklamasjonsfrist på 5 år
Avhendingsloven oppstiller også en absolutt reklamasjonsfrist på 5 år, jf. § 4-19 (2). Denne løper fra overtakelsestidspunktet. Når det er gått 5 år kan kjøper ikke lenger gjøre gjeldende mangler, selv om de ikke kunne ha vært oppdaget tidligere.
Hensynet bak 5-årsfristen er å skape ro og forutberegnelighet rundt eiendomstransaksjonen. Etter så lang tid kan det være vanskelig for selger å forsvare seg mot mangelskrav, blant annet på grunn av svekket bevis.
Det finnes imidlertid et snevert unntak der selger har opptrådt "grovt aktlaust, uærleg eller i strid med god tru", jf. § 4-19 (3). Da vil verken den relative eller absolutte fristen gjelde. I praksis er denne unntaksregelen forbeholdt svært klanderverdige forhold, som bevisst tilbakeholdelse av opplysninger om alvorlige mangler.
Spesialfrister ved heving og erstatning
I tillegg til de generelle fristene, oppstiller loven særlige frister for enkelte misligholdsbeføyelser.
Ved heving må kjøper gi melding om hevingskravet innen "rimeleg tid" etter å ha blitt kjent med hevingsgrunnen, jf. § 4-13 (2). Her stilles det normalt strengere krav til rask reaksjon enn ved den alminnelige reklamasjonsfristen.
Også erstatningskrav må fremsettes innen "rimeleg tid", jf. § 5-7 (2). Ellers kan retten til erstatning falle bort. Hensynet er at selger skal kunne innrette seg.
Husk foreldelsesfristen
Reklamasjonsfristene i avhendingsloven må ikke forveksles med foreldelsesreglene. Selv om man reklamerer i tide, kan mangelskravet senere bli foreldet etter reglene i foreldelsesloven. Den alminnelige foreldelsesfristen er tre år fra kjøper tidligst kunne fremme mangelskravet med utbytte, jf. fl. § 2 jf. § 3 nr. 1.
I praksis betyr dette at kjøper må ta rettslige skritt eller erkjennelse fra selger innen tre år etter reklamasjonen for å avbryte foreldelsen. Dette kan for eksempel skje ved forliksklage eller fristavbrytende erkjennelse fra selger.
Konsekvenser av for sen reklamasjon
Konsekvensen av å reklamere for sent er at mangelskravet går tapt. Man kan altså ikke gjøre gjeldende verken retting, prisavslag, heving eller erstatning. Det spiller ingen rolle om mangelen i seg selv var vesentlig. Reklamasjonsfristen er en selvstendig og absolutt forutsetning for å kunne gjøre misligholdsbeføyelser gjeldende.
Selger har bevisbyrden for at reklamasjonen er fremsatt for sent. Men hvis det har gått lang tid, kan selger påberope seg passivitetsbetraktninger og hevde at kjøper burde ha oppdaget mangelen tidligere. Da kan det være vanskelig for kjøper å sannsynliggjøre rettidig reklamasjon.
Avslutning
Avhendingslovens reklamasjonsregler er kompliserte, men svært viktige å kjenne til. En for sen reklamasjon kan få fatale følger i form av rettstap. Derfor er det avgjørende å reagere raskt dersom du oppdager mangler ved boligen.
I advokatfirmaet Sterk har vi spesialkompetanse innenfor eiendomsrett. Våre advokater kan vurdere din sak og gi deg konkrete råd om reklamasjonsfristene. Vi kan også bistå med selve reklamasjonsprosessen og sikre at dine rettigheter blir ivaretatt på best mulig måte.
Mistenker du at boligen har mangler, eller er du usikker på om du har reklamert i tide? Ta kontakt med oss i advokatfirmaet Sterk for en uforpliktende prat. Vi er her for å hjelpe deg og ivareta dine interesser som boligkjøper.