Når du som forbruker kjøper bolig i Norge, er du beskyttet av avhendingsloven. Denne loven regulerer dine rettigheter dersom selger har gitt uriktige opplysninger om eiendommen. I denne artikkelen vil jeg utforske hva avhendingsloven § 3-8 sier om uriktige opplysninger, og hvilke rettigheter du har som kjøper i en slik situasjon.
Hva sier avhendingsloven § 3-8?
Avhendingsloven § 3-8 første ledd slår fast at eiendommen har en mangel dersom "omstende ved eigedomen" ikke svarer til opplysninger som selger har gitt til kjøper. Dette gjelder opplysninger gitt direkte til kjøper, i annonse, salgsprospekt eller ved annen markedsføring på vegne av selger.
Hva menes med "omstende ved eigedomen"?
Dette omfatter faktiske forhold ved eiendommen som kan ha betydning for kjøper, som for eksempel:
Eiendommens tilstand og standard
Areal og størrelse
Eiendommens tekniske tilstand, som skjulte feil og mangler
Potensielle råte-, sopp- eller fuktskader
Offentligrettslig status, som reguleringsplaner eller fredningsvedtak
Naboforhold og miljømessige forhold
Opplysninger om slike forhold må være korrekte. Paragrafen gjelder både positive opplysninger som gis, og manglende opplysninger om negative forhold kjøper kunne forvente å få, jf. § 3-7. En eiendom kan altså ha mangel etter § 3-8 selv om selger ikke aktivt har gitt en uriktig opplysning, men har holdt tilbake viktig informasjon.
Konsekvenser dersom opplysningene var uriktige
For at en uriktig opplysning skal utgjøre en mangel etter § 3-8, er det to vilkår som må være oppfylt:
Opplysningen må være uriktig. Dette beror på en objektiv vurdering - selgers gode eller onde tro er ikke avgjørende. Også opplysninger selger mener er korrekte kan altså være uriktige.
Opplysningen må ha "verka inn på avtala", jf. § 3-8 annet ledd. Det betyr at opplysningen var en motiverende faktor for kjøpet eller kjøpsvilkårene. Dersom kjøper ikke la vekt på opplysningene, eller ville inngått avtalen på samme vilkår selv om korrekt informasjon var gitt, foreligger ikke mangel.
Bevisbyrden for at opplysningen har virket inn ligger i utgangspunktet hos kjøper, men Høyesterett har lagt til grunn at det gjelder en presumsjon for innvirkning hvis opplysningen var egnet til å virke kjøpsmotiverende, jf. Rt. 2003 s. 612.
Kjøpers krav mot selger
Dersom vilkårene etter § 3-8 er oppfylt, og det dermed foreligger en mangel som følge av uriktige opplysninger, kan kjøper gjøre gjeldende mangelsbeføyelser mot selger etter avhl. kap. 4:
Kjøper kan kreve prisavslag etter § 4-12 for å gjenopprette balansen i avtalen. Prisavslaget settes normalt til kostnadene ved å få mangelen rettet.
Hvis mangelen er vesentlig, kan kjøper kreve å heve avtalen etter § 4-13. Kjøper kan da si seg løst fra kontrakten, mot at partene tilbakeleverer ytelsene. I vurderingen av om mangelen er vesentlig, skal det legges vekt på mangelens betydning for kjøper og om det er rimelig å si at han ville inngått avtalen dersom korrekt informasjon var gitt.
Kjøper kan kreve erstatning etter § 4-14 for direkte tap som følge av mangelen, for eksempel utbedringskostnader. Erstatning for indirekte tap krever at selger har utvist skyld. For å få erstatning må det også påvises økonomisk tap.
Som kjøper har du strenge reklamasjonsfrister etter § 4-19. Merk at avtalelovens regler om ugyldighet grunnet svik (§§ 30, 33) også kan komme til anvendelse dersom selger bevisst har gitt uriktige opplysninger for å fremme avtalen.
Avslutning
Avhendingsloven § 3-8 gir deg som boligkjøper et sterkt vern mot uriktige opplysninger fra selger. Dersom opplysningen var uriktig og påvirket kjøpsbeslutningen din, kan du gjøre gjeldende flere krav mot selger.
Reglene om uriktige opplysninger reiser imidlertid mange juridiske og bevismessige spørsmål i praksis. Derfor er det viktig å søke profesjonell bistand for å sikre dine rettigheter som kjøper.
Hos Advokatfirmaet Sterk har vi lang erfaring med å bistå kjøpere i mangelstvister etter avhendingsloven. Våre advokater innen eiendomsrett kan vurdere din sak og gi deg tett oppfølging gjennom hele prosessen.
Opplever du å ha fått uriktige opplysninger ved boligkjøp? Ta kontakt for en uforpliktende samtale. Vi sørger for at du får den rådgivningen og bistanden du har behov for.