Selgers opplysningsplikt ved salg av bolig
Som selger må du opplyse om forhold ved eiendommen som kjøper har grunn til å få vite om. Brudd på opplysningsplikten regnes som en mangel.
Når du selger bolig har du plikt til å gi kjøper visse opplysninger om eiendommen. Denne opplysningsplikten følger av avhendingsloven §§ 3-7 og 3-8. I denne artikkelen forklares det nærmere innholdet i opplysningsplikten.
Opplysningspliktens innhold
Etter avhendingsloven § 3-7 skal selger gi opplysninger om "omstende ved eigedomen" som kjøper hadde grunn til å regne med å få. Dette omfatter alle forhold som kan ha betydning for kjøper, herunder:
Eiendommens tekniske tilstand, herunder eventuelle feil og mangler
Fukt, råte, sopp eller skadedyr
Tidligere utbedringer og reparasjoner
Offentligrettslige forhold, som reguleringsplaner eller pålegg
Naboforhold og eventuelle konflikter
Servitutter og andre rettigheter
Andre forhold som kan påvirke eiendommens verdi eller bruk
Det avgjørende er om opplysningene kan ha betydning for avtalen, det vil si om de kan påvirke kjøpers vurdering av eiendommen eller kjøpesummen.
Kunnskapskravet
Opplysningsplikten gjelder forhold selger "kjente eller måtte kjenne til". Høyesterett har i flere dommer presisert at "måtte kjenne til" er et normativt begrep - det er ikke et spørsmål om hva selger faktisk visste, men hva selger ikke hadde noen rimelig grunn til å være uvitende om.
Vurderingen beror på:
Hvor lenge selger har eid eiendommen
Om selger har bebodd eiendommen
Selgers fagkunnskap og erfaring
Om det forelå synlige tegn eller andre indikasjoner på problemer
Identifikasjon med medhjelpere
Selger identifiseres med sine medhjelpere, som eiendomsmegler og takstmann. Dette innebærer at:
Mangelfulle eller uriktige opplysninger fra medhjelper regnes som brudd på selgers opplysningsplikt
Selger blir ansvarlig også for forhold medhjelper "måtte kjenne til"
Det stilles strengere krav til profesjonelle medhjelperes kunnskap
Forholdet til "som den er"-forbehold
Fra 1. januar 2022 kan det ikke tas "som den er"-forbehold i forbrukerkjøp. Ved andre eiendomskjøp kan slike forbehold tas, men de beskytter ikke mot brudd på opplysningsplikten. Selger blir ansvarlig for manglende eller uriktige opplysninger uavhengig av eventuelle forbehold.
Konsekvenser av brudd
Brudd på opplysningsplikten kan gi kjøper rett til:
Prisavslag etter § 4-12
Heving etter § 4-13 (ved vesentlig avtalebrudd)
Erstatning etter § 4-14
For at kjøper skal kunne gjøre mangelen gjeldende må:
Den manglende opplysningen ha virket inn på avtalen
Kjøper ha reklamert innen rimelig tid etter at mangelen ble eller burde ha blitt oppdaget
Reklamasjonen være fremsatt senest 5 år etter overtakelse
Avslutning
Opplysningsplikten er omfattende og skal sikre at kjøper får et forsvarlig beslutningsgrunnlag. Ved tvil om hvorvidt en opplysning skal gis, bør selger heller opplyse for mye enn for lite. Dette reduserer risikoen for senere mangelskrav.
Kontaktpersoner
Servet Yildiz Stêrk
Managing Partner
Som grunnlegger av Advokatfirmaet Sterk, representerer Servet klienter i komplekse nasjonale og internasjonale saker. Han utmerker seg som en kreativ problemløser med en unik evne til å finne praktiske løsninger, selv i de mest krevende situasjonene. Servet er kjent for sin diskresjon, integritet og evne til å skape tillitsfulle relasjoner med klienter og motparter.
Ece Ella Stêrk
Managing Partner
Som strategi- og forretningsutvikler i Advokatfirmaet Sterk bidrar Ece Ella Stêrk med innsikt og rådgivning for å utvikle firmaets tjenester og forretningsområder. Hun har bred kompetanse innen digital strategi, dataanalyse og prosjektledelse fra ulike bransjer. Ece evner å se nye muligheter og optimalisere prosesser med fokus på kostnadseffektivitet og lønnsomhet. Hennes analytiske og kreative evner, kombinert med internasjonal erfaring, gjør henne til en verdifull bidragsyter for å videreutvikle Advokatfirmaet Sterk i en stadig mer digitalisert verden.
Eiendomsmarkedet er i stadig utvikling, med nye lover, regler og trender. Enten du skal kjøpe, selge, leie ut eller drive utvikling av eiendom, dukker det opp spørsmål og utfordringer underveis. Feil eller forsømmelser kan få store økonomiske konsekvenser. Derfor er det viktig å ha en påpasselig og løsningsorientert advokat ved din side.
Advokatfirmaet Sterk tilbyr et bredt spekter av juridiske tjenester knyttet til fast eiendom, skreddersydd for både privatpersoner og bedrifter. Våre advokater bistår med alt fra eiendomsutvikling, kjøp/salg og finansiering til seksjonering, tomtefeste og plan- og bygningsrett. Enten du trenger hjelp til å håndtere en tvist eller ønsker å forebygge problemer, er vi din solide støttespiller.
Din trygge partner i alle eiendomsspørsmål
