Når du selger bolig, har du plikt til å gi kjøper visse opplysninger om eiendommen. Denne opplysningsplikten følger av avhendingsloven § 3-7. Forsømmer du plikten, risikerer du mangelskrav fra kjøper i ettertid. I denne artikkelen vil jeg forklare det nærmere innholdet i opplysningsplikten.
Hva skal det opplyses om?
Avhendingsloven § 3-7 pålegger selger å gi opplysninger om "omstende ved eigedomen" som kjøper hadde grunn til å regne med å få. Dette omfatter både faktiske og rettslige forhold ved eiendommen som kan ha betydning for kjøper, slik som:
Eiendommens tekniske tilstand og eventuell slitasje
Skjulte feil og mangler, som fuktskader eller setningsskader
Naboforhold og nabokonflikter
Planer eller vedtak om utbygging i nabolaget
Pålegg fra offentlige myndigheter, som ulovlige byggetiltak
Eksisterende eller forestående tvister knyttet til eiendommen
Rettigheter eller forpliktelser som hefter ved eiendommen, som veiretter eller fellesgjeld
Listen er ikke uttømmende. Det avgjørende er om forholdet er relevant for eiendommens verdi eller bruk, slik at det kan påvirke kjøpers beslutning. Også bagatellmessige feil skal opplyses om, forutsatt at de kan ha betydning for kjøper.
Kravet om at kjøper må ha "grunn til å regne med å få" opplysningene, innebærer at selger kan holde tilbake opplysninger han eller hun med god grunn antar at kjøper ikke vil interessere seg for. Det må vurderes ut fra kjøpers forventninger og forutsetninger på avtaletidspunktet.
Kunnskapskravet: Hva "kjente eller måtte kjenne til"
Opplysningsplikten gjelder bare forhold selger "kjente eller måtte kjenne til". Det er altså ikke noe krav om at selger har positiv kunnskap om forholdet.
Uttrykket "måtte kjenne til" er ifølge forarbeidene og rettspraksis et normativt begrep. Det omfatter forhold selger ikke hadde noen rimelig unnskyldning for å være uvitende om. I Rt. 2002 s. 696 ble et borettslag identifisert med tidligere eiere, slik at det "måtte kjenne til" forurensning på eiendommen selv om ledelsen på salgstidspunktet ikke var klar over forholdet.
Selger har dermed en viss plikt til å undersøke og gjøre seg kjent med relevante forhold ved eiendommen før salg, i alle fall der det foreligger indikasjoner på negative omstendigheter. Har selger bodd på eiendommen over tid, skjerpes kravene til hva vedkommende burde kjenne til om bruk og tilstand.
Identifikasjon med medhjelpere
Selger identifiseres med eiendomsmegler og andre medhjelpere i salgsprosessen, jf. ordlyden "seljaren eller medverkerne til seljaren" som ble inntatt ved lovendring i 2019. Mangelfulle eller feilaktige opplysninger fra megler eller takstmann vil dermed være selgers ansvar, jf. Rt. 2001 s. 369.
Tilbakeholdte opplysninger og uriktige opplysninger likestilles. Etter lovendringen av § 3-7 i 2019 gjelder opplysningsplikten også der medhjelper "måtte kjenne til" forholdet, mens det tidligere bare omfattet kunnskap megler eller takstmann faktisk hadde.
Unntak: Ikke "grunn til å regne med å få"
Opplysningsplikten er som nevnt begrenset til forhold kjøper hadde "grunn til å regne med å få". Dette unntaket vil typisk omfatte opplysninger om eiendommens historie som ikke har betydning for dens tilstand eller funksjon. Høyesterett har uttalt at privatlivets fred setter grenser for hvilke forhold kjøper kan forvente å få informasjon om.
I RG 2000 s. 765 kom lagmannsretten til at vannskader som skyldes tidligere beboeres adferd eller ulykker, ikke var omfattet av selgers opplysningsplikt. Det måtte foretas en konkret vurdering av om forholdet hadde betydning for salgsverdien.
Rt. 2007 s. 1587 gjaldt spørsmål om selger pliktet å opplyse om flere selvmord i en bolig. Høyesterett sluttet seg til tidligere underrettspraksis om at slike forhold ikke er omfattet av opplysningsplikten, men tok ikke endelig stilling til spørsmålet.
Konsekvenser ved brudd på opplysningsplikten
Brudd på opplysningsplikten gir kjøper rett til å gjøre gjeldende mangelskrav, jf. avhl. § 3-7 jf. § 3-1. Det kan dreie seg om retting, prisavslag, heving eller erstatning. I tillegg vil den alminnelige reklamasjonsfristen i § 4-19 ikke gjelde, jf. tredje ledd.
Den mest praktiske sanksjonen er prisavslag etter § 4-12 for å gjenopprette balansen i avtaleforholdet. Heving etter § 4-13 krever at forsømmelsen utgjør et "vesentleg avtalebrot", noe som sjelden vil være tilfelle ved rene opplysningsmangler.
Ved erstatning må det påvises et økonomisk tap som følge av den manglende opplysningen, jf. § 4-14 jf. § 7-1. Ansvarsgrunnlaget vil være kontrollansvaret i første ledd eller culpaansvaret i annet ledd ved kvalifisert skyld fra selger. I Rt. 2002 s. 696 ble kjøper tilkjent erstatning for utgifter til undersøkelse av forurensning, selv om kravet ellers var foreldet.
Avslutning
Som gjennomgangen her viser, stiller avhendingslovens regler til opplysningsplikt strenge krav til deg som boligselger. Du har både en aktiv plikt til å gi relevante opplysninger uoppfordret, og et ansvar for at opplysningene som gis er korrekte.
Konsekvensene av brudd på opplysningsplikten kan bli omfattende, og lede til erstatningskrav eller heving av avtalen. Samtidig er reglene skjønnsmessige, og det kan være vanskelig å vurdere i praksis hva som er tilstrekkelig for å overholde plikten.
I Advokatfirmaet Sterk har vi spesialisert oss på eiendomsrett og avhendingsloven. Våre advokater, kan bistå deg med rådgivning om hvilke opplysninger du må gi ved boligsalg og konsekvensene av eventuelle forsømmelser.
Lurer du på om du har gitt tilstrekkelige opplysninger i forbindelse med boligsalg? Ta kontakt med oss for en uforpliktende vurdering. Hos advokatfirma Sterk får du trygg og erfaren bistand i møte med opplysningspliktens krav.