Heving av boligkjøp etter avhendingsloven
Boligkjøper kan heve ved vesentlig kontraktsbrudd fra selger. Krever reklamasjon innen rimelig tid og klar hevingsgrunn.
Avhendingsloven regulerer kjøpers rett til å heve avtalen både ved forsinkelse (§ 4-3) og mangler (§ 4-13). Vilkåret er i begge tilfeller at kontraktsbruddet innebærer et "vesentleg avtalebrot".
Det skal foretas en helhetsvurdering av om kjøperen har rimelig grunn til å si seg løst fra avtalen. Terskelen for heving er generelt høy, da dette er en alvorlig reaksjon forbeholdt de mest graverende tilfellene av kontraktsbrudd.
Heving ved forsinkelse
Forsinkelse foreligger når selger ikke stiller eiendommen til kjøpers disposisjon til avtalt tid. I Rt. 2007 s. 1587 uttalte Høyesterett at avvisningsrett bare kan være aktuelt i tilfeller der eiendommen på overtakingstidspunktet må utbedres og før det er gjort ikke kan regnes som beboelig.
Heving ved mangler
For avtaler inngått etter 1. januar 2022 kan ikke selger ta generelle forbehold om eiendommens tilstand ("som den er"-forbehold) i forbrukerkjøp.
For at en mangel skal gi hevingsrett må den utgjøre et vesentlig kontraktsbrudd. I Rt. 1998 s. 1510 uttalte Høyesterett at vesentlig kontraktsbrudd foreligger hvis mangelen gir kjøperen en "rimelig grunn til å si seg løs fra kontrakten". Ved vurderingen legges det blant annet vekt på om et prisavslag kan gjenopprette balansen i avtaleforholdet.
Som eksempel kan nevnes at i Rt. 2010 s. 710 kom Høyesterett til at vilkårene for heving var oppfylt i et tilfelle der utbedringskostnadene utgjorde 35% av kjøpesummen. I tillegg til kostnadene ble det lagt vekt på at utbedringen ville medføre store ulemper.
Reklamasjon og hevingserklæring
Kjøper må reklamere innen "rimelig tid" etter å ha oppdaget mangelen (§ 4-19). Deretter må kjøper erklære heving overfor selger innen "rimeleg tid" etter å ha blitt klar over hevingsgrunnen (§ 4-13 andre ledd).
Hevingsretten kan gå tapt hvis eiendommen er "forringa" mens kjøperen har risikoen for den (§ 4-13 tredje ledd). Dette gjelder likevel ikke når årsaken til forringelsen er en tilfeldig hending eller andre omstendigheter kjøperen ikke har risikoen for.
Avslutning
Rettspraksis viser at det skal mye til for å få medhold i et hevingskrav. Ved vurderingen av om vilkårene er oppfylt må det foretas en konkret helhetsvurdering der alle relevante omstendigheter tas i betraktning.
Kontaktpersoner
Servet Yildiz Stêrk
Managing Partner
Som grunnlegger av Advokatfirmaet Sterk, representerer Servet klienter i komplekse nasjonale og internasjonale saker. Han utmerker seg som en kreativ problemløser med en unik evne til å finne praktiske løsninger, selv i de mest krevende situasjonene. Servet er kjent for sin diskresjon, integritet og evne til å skape tillitsfulle relasjoner med klienter og motparter.
Ece Ella Stêrk
Managing Partner
Som strategi- og forretningsutvikler i Advokatfirmaet Sterk bidrar Ece Ella Stêrk med innsikt og rådgivning for å utvikle firmaets tjenester og forretningsområder. Hun har bred kompetanse innen digital strategi, dataanalyse og prosjektledelse fra ulike bransjer. Ece evner å se nye muligheter og optimalisere prosesser med fokus på kostnadseffektivitet og lønnsomhet. Hennes analytiske og kreative evner, kombinert med internasjonal erfaring, gjør henne til en verdifull bidragsyter for å videreutvikle Advokatfirmaet Sterk i en stadig mer digitalisert verden.
Eiendomsmarkedet er i stadig utvikling, med nye lover, regler og trender. Enten du skal kjøpe, selge, leie ut eller drive utvikling av eiendom, dukker det opp spørsmål og utfordringer underveis. Feil eller forsømmelser kan få store økonomiske konsekvenser. Derfor er det viktig å ha en påpasselig og løsningsorientert advokat ved din side.
Advokatfirmaet Sterk tilbyr et bredt spekter av juridiske tjenester knyttet til fast eiendom, skreddersydd for både privatpersoner og bedrifter. Våre advokater bistår med alt fra eiendomsutvikling, kjøp/salg og finansiering til seksjonering, tomtefeste og plan- og bygningsrett. Enten du trenger hjelp til å håndtere en tvist eller ønsker å forebygge problemer, er vi din solide støttespiller.
Din trygge partner i alle eiendomsspørsmål
