top of page
  • Forfatterens bildeServet Yildiz Stêrk

Kan avtalen om boligkjøp heves? Avhendingslovens vilkår for heving

Å kjøpe bolig er en stor investering, og de fleste forventer at handelen gjennomføres som avtalt. Men hva hvis selger misligholder kontrakten vesentlig? Da kan heving av kjøpet være aktuelt. I denne artikkelen vil jeg forklare vilkårene for heving etter avhendingsloven og gi noen praktiske eksempler.


Når kan du heve boligkjøpet ved kontraktsbrudd fra selger? Vi gjennomgår avhendingslovens vilkår for heving.

Avhendingslovens regler om heving

Avhendingsloven regulerer kjøpers rett til å heve avtalen både ved forsinkelse (§ 4-3) og mangler (§ 4-13). Vilkåret er i begge tilfeller at kontraktsbruddet innebærer et "vesentleg avtalebrot".


Hva som utgjør vesentlig kontraktsbrudd beror på en helhetsvurdering. Det sentrale er om kjøper har rimelig grunn til å si seg løst fra kontrakten. Relevante momenter i vesentlighetsvurderingen er blant annet:


  • Misligholdets art og omfang

  • Kontraktsbruddets betydning for kjøper

  • Om andre misligholdsbeføyelser er tilstrekkelige

  • Utsikter til retting av mangelen

  • Skyldforhold hos selger


Terskelen for heving er generelt høy. Det er uttalt i forarbeidene til loven at misligholdet må være av en slik karakter at det gir kjøper en "rimelig grunn for å si seg løs fra kontrakten". Heving er en alvorlig reaksjon og forbeholdt de mest graverende tilfellene av kontraktsbrudd.


La oss se nærmere på typetilfellene forsinkelse og mangler, og eksempler fra rettspraksis


Heving ved forsinkelse

Forsinkelse foreligger når selger ikke stiller eiendommen til kjøpers disposisjon til avtalt tid. Ved vurderingen av om forsinkelsen er vesentlig, legges det særlig vekt på:


  • Forsinkelsens lengde

  • Årsakene til forsinkelsen

  • Utsikter til oppfyllelse

  • Om kjøper har et særlig behov for rask overtakelse


I Rt. 2007 s. 1587 avviste Høyesterett heving ved en kortere forsinkelse med utbedring av en lekkasje fra terrassen. Retten uttalte at avvisningsrett bare kan være aktuelt der eiendommen er ubeboelig på overleveringstidspunktet før utbedring er foretatt.


På den annen side godtok en lagmannsrettsdom heving der overtakelse var forsinket ett år på grunn av ulovlig utleie. Her talte forsinkelsens lengde og usikkerhet rundt fraflytting klart for at kjøper kunne heve.


Heving ved mangler

En eiendom har en kjøpsrettslig mangel hvis den avviker negativt fra det som er avtalt eller forutsatt. Også her må mangelen være vesentlig for å gi hevingsrett. Dette beror på en konkret vurdering der sentrale momenter er:


  • Mangelens karakter og omfang

  • Muligheter for å utbedre mangelen

  • Mangelens betydning for kjøpers bruk

  • Om andre beføyelser (prisavslag/erstatning) er tilstrekkelige


I Rt. 1998 s. 1510 ble det uttalt at vesentlig kontraktsbrudd foreligger hvis mangelen gir kjøperen en "rimelig grunn til å si seg løs fra kontrakten". Høyesterett gjennomgikk her de relevante momentene, og la særlig vekt på at prisavslag kunne gjenopprette balansen i avtaleforholdet.


I Rt. 2010 s. 710 kom derimot Høyesterett til at vilkårene for heving var oppfylt. Her utgjorde utbedringskostnadene 35% av kjøpesummen. I tillegg til den høye kostnadsprosenten, ble det vektlagt at utbedringen ville medføre store ulemper, samt at boligen var markedsført som et "hus uten bekymringer".


I en fersk lagmannsrettsdom ble heving godtatt ved omfattende fukt- og soppskader i en enebolig. Retten fremhevet særlig den store usikkerheten rundt omfanget av nødvendige utbedringer, samt at prisavslag ikke ville være en tilstrekkelig reaksjon på kontraktsbruddet.


Basert på rettspraksis er det sjelden grunnlag for å heve på bakgrunn av én enkelt mangel. Men der det foreligger flere alvorlige mangler i kombinasjon, og prisavslag ikke anses adekvat, kan heving lettere komme på tale.


Reklamasjonsfrister og hevingserklæring

For å kunne heve kjøpet gjelder det visse frister og formkrav. Kjøper må for det første reklamere innen "rimelig tid" etter å ha oppdaget mangelen, jf. § 4-19. Normalt har man noen måneders frist.


Deretter må kjøper, for å heve, erklære heving overfor selger innen "rimeleg tid" etter å ha blitt klar over hevingsgrunnen, jf. § 4-13 (2). Her må det reageres forholdsvis raskt. Passivitet kan lett føre til rettstap.


Både reklamasjon og hevingserklæring bør skje skriftlig for å sikre notoritet. Kjøper bør videre tydeliggjøre om han overtar eiendommen som ledd i hevingsoppgjøret, slik at retten til å heve ikke går tapt etter § 4-13 (3).


Avslutning

Heving er en alvorlig misligholdsbeføyelse med store konsekvenser for begge parter. Som gjennomgangen her viser, stilles det strenge krav til misligholdet for at kjøper skal kunne heve avtalen.


Vurderingen av om vilkårene for heving er oppfylt, kan ofte være juridisk krevende. Derfor er det avgjørende å få bistand fra en advokat med spesialkompetanse på avhendingsloven i slike saker.


Vi i advokatfirmaet Sterk har lang erfaring med å hjelpe både kjøpere og selgere i hevingssaker. Våre advokater innen eiendomsrett kan vurdere om det er rettslig grunnlag for heving i ditt tilfelle og bistå med prosessen videre.


Vurderer du å heve boligkjøpet på grunn av selgers kontraktsbrudd? Ta kontakt for en uforpliktende samtale. Hos advokatfirmaet Sterk får du tett oppfølging og faglig tyngde, slik at du kan ivareta dine interesser på best mulig måte.