"Som den er"-forbehold ved boligsalg

Som den er"-salg er forbudt i forbrukerkjøp av bolig fra 2022.

Tidligere var det svært vanlig å selge boliger "som den er" eller med lignende forbehold. Fra 1. januar 2022 er dette ikke lenger tillatt ved forbrukerkjøp. I denne artikkelen forklares regelverket og begrensningene som nå gjelder.

Hovedregel: Forbud mot generelle forbehold i forbrukerkjøp

Avhendingsloven § 3-9 andre ledd fastslår at "som den er"-forbehold og lignende alminnelige forbehold ikke har virkning i forbrukerkjøp. Dette gjelder:

Alle generelle forbehold om eiendommens tilstand
Også vage eller uspesifiserte forbehold
Uavhengig av om selger er næringsdrivende eller forbruker

Forbudet skal sikre at kjøper får et reelt bilde av eiendommens tilstand og at selger ikke kan fraskrive seg ansvar for skjulte feil og mangler.

Spesifiserte forbehold

Selv i forbrukerkjøp er det fortsatt adgang til å ta spesifiserte forbehold. Dette må være:

Konkrete og presise forbehold
Knyttet til bestemte forhold ved eiendommen
Tydelig kommunisert til kjøper
Basert på forhold som fremgår av tilstandsrapport eller annen dokumentasjon

Kjøper må gis mulighet til å vurdere betydningen av forbeholdet før kjøpsbeslutningen tas.

Ved andre eiendomskjøp

For kjøp som ikke er forbrukerkjøp, gjelder fortsatt § 3-9 første ledd. Dette innebærer at "som den er"-forbehold er gyldige, men med følgende begrensninger:

Selgers opplysningsplikt går foran forbeholdet:
Selger må opplyse om vesentlige forhold
Forbeholdet beskytter ikke mot brudd på opplysningsplikten
Uriktige opplysninger kan utgjøre mangel
Vesentlighetsgrensen:
Eiendommen kan ha mangel hvis den er i "vesentleg ringare stand" enn kjøper kunne forvente
Vurderingen skjer ut fra kjøpesum og forholdene ellers
Det skal mye til for å nå denne terskelen

Konsekvenser når forbehold ikke gjelder

Når "som den er"-forbehold ikke kan gjøres gjeldende, enten fordi det er forbrukerkjøp eller fordi begrensningene slår inn, vil:

Mangelsvurderingen skje etter de alminnelige reglene i avhendingsloven kapittel 3
Selger hefte for alle avvik fra avtalt eller forventet tilstand
Kjøper kunne gjøre gjeldende mangelskrav etter vanlige regler

Avslutning

De nye reglene innebærer en vesentlig styrking av forbrukervernet ved boligkjøp. Selger kan ikke lenger fraskrive seg ansvar gjennom generelle forbehold, men må gi konkrete og fullstendige opplysninger om eiendommens tilstand.

Kontaktpersoner

Servet Yildiz Stêrk

Managing Partner

Som grunnlegger av Advokatfirmaet Sterk, representerer Servet klienter i komplekse nasjonale og internasjonale saker. Han utmerker seg som en kreativ problemløser med en unik evne til å finne praktiske løsninger, selv i de mest krevende situasjonene. Servet er kjent for sin diskresjon, integritet og evne til å skape tillitsfulle relasjoner med klienter og motparter.

Ece Ella Stêrk

Managing Partner

Som strategi- og forretningsutvikler i Advokatfirmaet Sterk bidrar Ece Ella Stêrk med innsikt og rådgivning for å utvikle firmaets tjenester og forretningsområder. Hun har bred kompetanse innen digital strategi, dataanalyse og prosjektledelse fra ulike bransjer. Ece evner å se nye muligheter og optimalisere prosesser med fokus på kostnadseffektivitet og lønnsomhet. Hennes analytiske og kreative evner, kombinert med internasjonal erfaring, gjør henne til en verdifull bidragsyter for å videreutvikle Advokatfirmaet Sterk i en stadig mer digitalisert verden.

Eiendomsmarkedet er i stadig utvikling, med nye lover, regler og trender. Enten du skal kjøpe, selge, leie ut eller drive utvikling av eiendom, dukker det opp spørsmål og utfordringer underveis. Feil eller forsømmelser kan få store økonomiske konsekvenser. Derfor er det viktig å ha en påpasselig og løsningsorientert advokat ved din side.

Les mer om våre tjenester

Advokatfirmaet Sterk tilbyr et bredt spekter av juridiske tjenester knyttet til fast eiendom, skreddersydd for både privatpersoner og bedrifter. Våre advokater bistår med alt fra eiendomsutvikling, kjøp/salg og finansiering til seksjonering, tomtefeste og plan- og bygningsrett. Enten du trenger hjelp til å håndtere en tvist eller ønsker å forebygge problemer, er vi din solide støttespiller.