"Solgt som den er" er et velkjent begrep i bolighandelen. Men hva innebærer egentlig et slikt forbehold? Og er det i det hele tatt adgang til å selge boliger med generelle ansvarsfraskrivelser? I denne artikkelen vil jeg se nærmere på regelverket i avhendingsloven § 3-9 og begrensningene som gjelder ved salg til forbrukere.
Utgangspunktet: Ansvarsfraskrivelse
Avhendingsloven § 3-9 regulerer virkningene av alminnelige forbehold ved boligsalg, typisk at eiendommen selges "som den er" eller lignende. Ordlyden tilsier at forbeholdet knytter seg til eiendommens generelle tilstand, i motsetning til spesifiserte mangler.
Første ledd slår fast at slike forbehold i utgangspunktet er gyldige og medfører at risikoen for skjulte feil og mangler overføres til kjøper. Selger fraskriver seg med andre ord ansvaret for negative avvik som ikke er opplyst om eller burde vært oppdaget ved undersøkelse.
Tidligere var det svært vanlig med "som den er"-klausuler i kontraktene ved boligsalg. Tanken var at selger skulle slippe å hefte for skjulte feil og at kjøper mot et visst prisavslag aksepterte å overta en viss risiko. Forbeholdene ble ansett som en hensiktsmessig ansvarsregulering, særlig ved salg av bruktboliger.
Unntak: Vesentlige mangler
Ansvarsfraskrivelsen i første ledd gjelder likevel ikke ubegrenset. Ifølge første ledd er eiendommen fortsatt mangelfull hvis den er i "vesentleg ringare stand enn kjøparen hadde grunn til å rekne med ut frå kjøpesummen og tilhøva elles".
Dette er en sikkerhetsventil som skal beskytte kjøper mot helt upåregnelige negative avvik. At eiendommen er i "vesentleg ringare stand" forutsetter at misforholdet mellom forventet og faktisk tilstand er utvilsomt og betydelig. Det skal altså svært mye til for å konstatere mangel etter dette unntaket.
Hva kjøper hadde "grunn til å rekne med" beror på en konkret helhetsvurdering. Viktige momenter er kjøpesummens størrelse, feil som er synlige eller opplyst om, eiendommens alder og byggemåte, samt kjøpesituasjonen for øvrig. Det stilles strengere krav til kjøper av bruktbolig enn nybygg.
I Rt. 2010 s. 103 kom Høyesterett til at en 19 år gammel leilighet ikke var i "vesentleg ringare stand" selv om det ble påvist mangler for 3,36 % av kjøpesummen. Prosentandelen var for lav, og kjøperne måtte forvente at en eldre bolig ikke ville være helt feilfri.
Ved totalvurderingen vil Høyesterett også legge vekt på hvor klanderverdig selgeren har opptrådt, jf. HR-2017-1073-A. Har selger bevisst tilbakeholdt opplysninger eller gitt villedende informasjon, skal det mindre avvik til for å statuere mangel enn ellers. Lojalitetshensyn kan altså slå gjennom overfor forbehold.
Begrensninger ved forbrukerkjøp
Avhendingsloven § 3-9 ble endret i 2019 for å styrke forbrukervernet ved boligkjøp. Et nytt annet ledd slår nå fast at "som den er"-klausuler og lignende "ikkje har nokon verknad" i forbrukerkjøp.
Med andre ord er generelle ansvarsfraskrivelser forbudt når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, jf. § 1-2 tredje ledd. Forbudet gjelder uavhengig av om selger er næringsdrivende eller forbruker.
Begrunnelsen for lovendringen var å tvinge frem en mer lojal og redelig salgspraksis. Når selger ikke lenger kan fraskrive seg ansvaret, vil det gi incentiver til grundige opplysninger og tilstandsrapporter før salget.
Bustadoppføringslovens modell med absolutt mangelsansvar tjente som inspirasjon.
Forbudet rammer ikke bare uttrykkelige "som den er"-klausuler, men også andre alminnelige forbehold om eiendommens tilstand. Ifølge forarbeidene skal forbeholdet heller ikke ha virkning om det er spesifisert, men så vagt at det ikke gir kjøper noen konkret beskjed om hvilke forhold det siktes til.
Derimot vil forbehold som er tilstrekkelig spesifiserte og konkrete fortsatt være gyldige, selv i forbrukerkjøp. Det kan for eksempel gjelde presise forbehold om forhold som fremgår av tilstandsrapport, slik at kjøper har en reell mulighet til å innkalkulere disse i kjøpsbeslutningen.
Rettsvirkninger av ugyldige forbehold
Konsekvensen av at et forbehold kjennes ugyldig etter § 3-9 annet ledd, er at mangelsvurderingen må skje etter de alminnelige reglene i kapittel 3. Det betyr at eiendommen vil ha en kjøpsrettslig mangel hvis den avviker fra det avtalte eller forutsatte, jf. § 3-1 første ledd.
Uten et "som den er"-forbehold vil altså selger hefte for negative avvik selv om de var skjulte og ukjente. I tillegg vil særreglene om arealsvikt, forskriftsmangler og opplysningssvikt i §§ 3-3, 3-2 tredje ledd og 3-7 komme til anvendelse fullt ut.
Har selger uriktig påberopt seg et "som den er"-forbehold som viser seg ugyldig, vil ikke kjøper være bundet av dette. Kjøper kan da gjøre gjeldende mangelskrav etter de vanlige reglene, så fremt det reklameres i tide. Forbrukerkjøpere nyter altså et sterkt vern mot ansvarsfraskrivelser.
Unntak for næringskjøp
Forbudet mot "som den er"-forbehold gjelder som nevnt bare i forbrukerkjøp. Ved salg av næringseiendom eller mellom to profesjonelle parter, vil generelle forbehold fortsatt være gyldige innenfor rammene av første ledd. Det vil si med mindre eiendommen er i vesentlig dårligere stand enn forventet.
Dette unntaket er begrunnet i at næringsdrivende normalt har bedre forutsetninger for å vurdere risiko og bør stå fritt til å fordele denne. Profesjonelle kjøpere må ofte forventes å foreta mer omfattende undersøkelser og kan lettere bære kostnadene ved skjulte feil. Reglene er derfor fravikelige utenfor forbrukerforhold.
Avslutning
Avhendingsloven § 3-9 oppstiller klare begrensninger i adgangen til å selge boliger med "som den er"-klausuler. I forbrukerkjøp er slike forbehold nå forbudt, mens de i næringskjøp kun aksepteres innenfor snevre rammer.
De nye reglene reiser flere tolkningsspørsmål, særlig knyttet til hva som utgjør et tilstrekkelig spesifisert forbehold. Grensedragningen mellom gyldige og ugyldige klausuler kan by på utfordringer. I tillegg har endringene medført en klar risikoforskyvning fra kjøper til selger.
For både boligselgere og kjøpere er det viktig å kjenne til det nye regelverket og ta høyde for konsekvensene. Vi i Advokatfirmaet Sterk gir vi deg trygg og oppdatert veiledning på avhendingslovens område.
Vurderer du å selge boligen eller er du usikker på rekkevidden av et forbehold? Ta kontakt for en uforpliktende prat så finner vi ut av dine rettigheter og muligheter sammen.