Kjøpers undersøkelsesplikt ved kjøp av fast eiendom
Ved boligkjøp har du risiko for skjulte feil, men loven gir vern hvis du undersøker eiendommen først.
Når du kjøper bolig har du som utgangspunkt risikoen for eventuelle skjulte feil og mangler. Avhendingsloven gir deg et visst vern gjennom selgers opplysningsplikt, men pålegger deg også en plikt til å undersøke eiendommen. I denne artikkelen redegjøres det for undersøkelsespliktens innhold og omfang.
Undersøkelsesplikt før kjøpet
Den viktigste undersøkelsesplikten følger av avhendingsloven § 3-10. Etter denne bestemmelsen kan kjøper ikke gjøre gjeldende som mangel noe han kjente eller måtte kjenne til da avtalen ble inngått. Kjøper kan heller ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde ha oppdaget ved undersøkelse av eiendommen før kjøpet.
Omfanget av undersøkelsesplikten beror på de konkrete forholdene:
Det stilles strengere krav til en profesjonell kjøper enn en forbruker
Plikten skjerpes hvis selger oppfordrer til undersøkelse av spesifikke forhold
Synlige tegn på feil eller mangler utløser en plikt til nærmere undersøkelser
Eiendommens alder og tilstand kan gi særlig grunn til grundigere undersøkelser
Som utgangspunkt er det tilstrekkelig med en normal, visuell besiktigelse. Kjøper har ikke plikt til å foreta destruktive undersøkelser eller innhente sakkyndig bistand, med mindre det foreligger særlige holdepunkter for skjulte mangler.
Hvis kjøper bruker sakkyndig til å undersøke eiendommen, vil kjøper bli identifisert med den sakkyndige. Det betyr at mangler som den sakkyndige burde ha oppdaget, vil kunne avskjære kjøpers mangelskrav.
Undersøkelsesplikt etter overtakelse
Etter avhendingsloven § 4-9 skal kjøper undersøke eiendommen "så snart det er rimelig høve til det" etter overtakelsen. Denne undersøkelsen har betydning for reklamasjonsfristen i § 4-19, som begynner å løpe når kjøper oppdaget eller burde ha oppdaget mangelen.
Forholdet til selgers opplysningsplikt
Selgers opplysningsplikt etter §§ 3-7 og 3-8 går foran kjøpers undersøkelsesplikt. Dette følger av § 3-10 tredje ledd. Kjøper kan derfor gjøre gjeldende som mangel forhold som selger kjente eller måtte kjenne til, selv om kjøper burde ha oppdaget forholdet ved undersøkelse.
For forhold selger ikke kjente eller måtte kjenne til, vil derimot kjøpers undersøkelsesplikt kunne være avgjørende for om mangelskrav kan gjøres gjeldende.
"Som den er"-forbehold
Fra 1. januar 2022 kan det ikke lenger tas "som den er"-forbehold eller lignende alminnelige forbehold ved forbrukerkjøp av bolig. Ved andre eiendomskjøp kan slike forbehold fortsatt tas, men de vil ikke stå seg ved brudd på selgers opplysningsplikt.
Konsekvenser av manglende undersøkelse
Hvis kjøper ikke oppfyller sin undersøkelsesplikt, kan konsekvensen bli at mangelskrav går tapt. Dette gjelder særlig hvis:
Kjøper uten rimelig grunn unnlater å følge opp en oppfordring fra selger om å undersøke spesifikke forhold
Kjøper unnlater å følge opp funn som ga grunn til bekymring eller nærmere undersøkelser
En sakkyndig som undersøker på vegne av kjøper burde ha oppdaget mangelen
Avslutning
Undersøkelsesplikten innebærer at kjøper har et visst ansvar for å avdekke mangler både før og etter kjøpet. Samtidig må undersøkelsesplikten veies mot selgers opplysningsplikt. Ved vurderingen må det tas hensyn til eiendommens karakter, partenes forutsetninger og omstendighetene for øvrig.
Kontaktpersoner
Servet Yildiz Stêrk
Managing Partner
Som grunnlegger av Advokatfirmaet Sterk, representerer Servet klienter i komplekse nasjonale og internasjonale saker. Han utmerker seg som en kreativ problemløser med en unik evne til å finne praktiske løsninger, selv i de mest krevende situasjonene. Servet er kjent for sin diskresjon, integritet og evne til å skape tillitsfulle relasjoner med klienter og motparter.
Ece Ella Stêrk
Managing Partner
Som strategi- og forretningsutvikler i Advokatfirmaet Sterk bidrar Ece Ella Stêrk med innsikt og rådgivning for å utvikle firmaets tjenester og forretningsområder. Hun har bred kompetanse innen digital strategi, dataanalyse og prosjektledelse fra ulike bransjer. Ece evner å se nye muligheter og optimalisere prosesser med fokus på kostnadseffektivitet og lønnsomhet. Hennes analytiske og kreative evner, kombinert med internasjonal erfaring, gjør henne til en verdifull bidragsyter for å videreutvikle Advokatfirmaet Sterk i en stadig mer digitalisert verden.
Eiendomsmarkedet er i stadig utvikling, med nye lover, regler og trender. Enten du skal kjøpe, selge, leie ut eller drive utvikling av eiendom, dukker det opp spørsmål og utfordringer underveis. Feil eller forsømmelser kan få store økonomiske konsekvenser. Derfor er det viktig å ha en påpasselig og løsningsorientert advokat ved din side.
Advokatfirmaet Sterk tilbyr et bredt spekter av juridiske tjenester knyttet til fast eiendom, skreddersydd for både privatpersoner og bedrifter. Våre advokater bistår med alt fra eiendomsutvikling, kjøp/salg og finansiering til seksjonering, tomtefeste og plan- og bygningsrett. Enten du trenger hjelp til å håndtere en tvist eller ønsker å forebygge problemer, er vi din solide støttespiller.
Din trygge partner i alle eiendomsspørsmål
