Ved kjøp av brukte boliger reguleres mangelsspørsmålet av avhendingsloven av 3. juli 1992 nr. 93. Her foreligger det en mangel dersom boligen ikke samsvarer med de krav til kvalitet, utførelse og funksjon som følger av avtalen mellom partene. Mangelsvurderingen tar utgangspunkt i hvilken stand kjøperen hadde grunn til å forvente ut fra kjøpesummen og forholdene ellers. Det foretas en objektiv vurdering av boligens tilstand sammenlignet med en normal god bruktboligstandard.
Selger plikter å gi korrekte og fullstendige opplysninger om eiendommen. Tilbakeholdte eller uriktige opplysninger om forhold kjøper hadde grunn til å regne med å få, kan utgjøre en mangel. Vanlige eksempler er fysiske svakheter som råte, lekkasjer og sopp, men også skjulte feil og avvik fra offentligrettslige krav kan være relevant.
Ved salg av nye boliger er det bustadoppføringslova av 13. juni 1997 nr. 43 som kommer til anvendelse. Denne loven gjelder for avtaler mellom forbruker og entreprenør om oppføring av ny bolig. Her foreligger det mangel dersom det er avvik fra kontraktsmessig oppfyllelse eller preseptorisk lovgivning.
Arbeidet skal utføres fagmessig godt og i samsvar med avtalen. Relevante forhold kan være materialfeil, konstruksjonsfeil, uriktige opplysninger eller brudd på entreprenørens veilednings- og opplysningsplikt. Hvis ikke annet er avtalt skal en ny bolig ha vanlig god kvalitet. Det stilles normalt strengere krav til en ny bolig enn en brukt bolig.
Uavhengig av om mangelen gjelder en ny eller brukt bolig, må den være av en viss betydning for at kjøper skal kunne gjøre den gjeldende. Bagatellmessige avvik utgjør sjelden en mangel. Kjøper må også reklamere innen rimelig tid etter at mangelen ble eller burde ha blitt oppdaget, for ikke å miste retten til å fremme krav.
Ved mangler som oppfyller lovens vilkår vil aktuelle sanksjoner være prisavslag, erstatning, heving og/eller retting. Valg av sanksjon beror på en konkret vurdering ut fra behov og rimelighet. Ved salg av ny bolig vil retting ofte være den primære sanksjonen, mens prisavslag og heving er mer aktuelt for brukte boliger.
Tvister om mangler ved boligkjøp er ikke uvanlig i domstolene. Partene kan ha sterke økonomiske insentiver til å prøve saken rettslig. For å forebygge konflikt er det avgjørende med en ryddig salgsprosess, en fyllestgjørende kjøpekontrakt og at partene er seg sitt ansvar bevisst. Å bruke en erfaren ei
endomsmegler og en grundig tilstandsrapport vil ofte være hensiktsmessig.
Ved å sette seg inn i reglene om mangler, samt bruke sunn fornuft og nødvendig aktsomhet, vil man langt på vei kunne sikre en vellykket bolighandel for både kjøper og selger. Hvis det likevel skulle oppstå uenighet, kan det være klokt å søke juridisk bistand på et tidlig stadium for å begrense konflikten og ivareta sine interesser på best mulig måte.