Kjøp av bolig er en betydelig investering, og de fleste forventer at boligen er i god stand. Men hva gjør du hvis du oppdager skjulte feil og mangler etter overtakelse? I denne artikkelen vil jeg gi deg en praktisk steg-for-steg guide til hvordan du kan reklamere på mangler etter avhendingsloven.
Steg 1: Undersøk boligen grundig
Det første steget er å inspisere boligen nøye etter overtakelse. Avhendingsloven § 4-9 pålegger kjøper en plikt til å undersøke eiendommen så snart som mulig etter overtakelse.
Du bør særlig se etter symptomer på skjulte feil, som:
Sprekker i grunnmur eller bærende konstruksjoner
Fuktskjolder eller misfarging på vegger, gulv eller tak
Mugg- eller sopplukt
Ujevne gulv eller skjeve vinduer og dører
Rustne rør eller tilbakeslag i avløp
Feil ved det elektriske anlegget
Det kan være lurt å få hjelp fra en fagkyndig takstmann eller ingeniør for å avdekke skjulte feil. En tilstandsrapport kan gi deg god dokumentasjon på manglene.
Steg 2: Gi selger beskjed om mangelen
Når du har avdekket mangler, må du gi selger skriftlig beskjed (reklamasjon) så raskt som mulig, jf. avhl. § 4-19. Reklamasjonen må skje innen rimelig tid etter at du oppdaget eller burde oppdaget mangelen. Det er viktig å reklamere raskt for å unngå å miste retten til å gjøre mangelen gjeldende.
I reklamasjonen bør du beskrive mangelen detaljert og dokumentere den med bilder og eventuelle rapporter. Forklar også hvorfor du mener forholdet utgjør en mangel etter avhendingsloven, for eksempel at:
Eiendommen avviker fra det som er avtalt, jf. § 3-1
Selger har gitt uriktige opplysninger om eiendommen, jf. § 3-8
Selger har tilbakeholdt opplysninger i strid med § 3-7
Eiendommen er i vesentlig dårligere stand enn forventet, jf. § 3-9
Husk alltid å sende reklamasjonen skriftlig, f.eks. som rekommandert brev eller via e-post. Da har du dokumentasjon på at den er sendt.
Steg 3: Vurder et skriftlig krav mot selger
Hvis selger avviser reklamasjonen eller ikke svarer, må du ta stilling til om du vil gå videre med et skriftlig krav. I kravet bør du spesifisere hvilken mangelsbeføyelse du ønsker å gjøre gjeldende:
Retting etter § 4-10, hvor selger utbedrer mangelen for egen regning
Prisavslag etter § 4-12, hvor kjøpesummen reduseres forholdsmessig
Heving etter § 4-13, hvor kjøpet kanselleres og ytelsene tilbakeføres
Erstatning etter § 4-14, hvor selger dekker ditt økonomiske tap
Vær spesifikk i kravet ditt, både når det gjelder hvilken beføyelse du krever og hva du legger til grunn for kravet. Dokumenter også eventuelle utlegg du har hatt på grunn av mangelen. Sett en frist for tilbakemelding før du tar eventuelle rettslige skritt.
Steg 4: Vurder rettslige skritt
Dersom kravet ditt ikke fører frem og selger fortsatt avviser mangelen, må du vurdere videre rettslige skritt. Du bør da kontakte en advokat som kan bistå deg med en objektiv vurdering av saken og dine muligheter til å nå frem.
Første steg vil ofte være å sende en prosessvarsel hvor du gjør det klart at du vil gå til rettslige skritt dersom mangelen ikke blir kompensert. Neste steg kan være å ta ut forliksklage eller stevning ved de ordinære domstoler. Her er det viktig å ha god juridisk bistand for å sikre at du ivaretar dine rettigheter som kjøper på best mulig måte.
Merk at det gjelder strenge reklamasjonsfrister i avhendingsloven. Kjøper må reklamere innen "rimelig tid", og mangelskrav foreldes uansett fem år etter overtakelse, med mindre selger har opptrådt grovt uaktsomt eller i strid med god tro, jf. § 4-19.
Avslutning
Å reklamere på skjulte feil og mangler ved boligen kan være en krevende prosess. Men ved å følge denne steg-for-steg guiden har du forhåpentligvis fått et godt utgangspunkt for å ivareta dine rettigheter som kjøper.
Husk at mangelssaker etter avhendingsloven kan være komplekse både juridisk og bevismessig. Det kan derfor være avgjørende å få bistand fra en erfaren eiendomsadvokat for å finne en god løsning på tvisten.
Vi i Advokatfirmaet Sterk har lang erfaring med å hjelpe boligkjøpere å fremme reklamasjoner og mangelskrav. Med spesialkompetanse innen eiendomsrett kan vi gi deg tett oppfølging gjennom hele prosessen.
Har du oppdaget skjulte feil og mangler ved boligen din? Ikke nøl med å ta kontakt for en uforpliktende samtale. Våre advokater står klare til å ivareta dine interesser som boligkjøper på best mulig måte.