Når du kjøper bolig, har du som utgangspunkt risikoen for eventuelle skjulte feil og mangler. Likevel gir avhendingsloven deg et visst vern gjennom selgers opplysningsplikt. Men du har også selv en plikt til å undersøke eiendommen før kjøpet. I denne artikkelen vil jeg redegjøre for undersøkelsespliktens innhold og omfang etter avhendingsloven.
Hovedregelen: Kjøpers undersøkelsesplikt etter overtakelse
Avhendingsloven § 4-9 oppstiller en plikt for kjøper til å undersøke eiendommen "så snart som det er rimelig høve til det" etter overtakelse. Formålet med regelen er at kjøper skal kontrollere om eiendommen svarer til avtalen, og eventuelt avdekke mangler.
Omfanget av undersøkelsesplikten beror på de konkrete forholdene, som eiendommens karakter, partenes forutsetninger og foranledningen for undersøkelse. Det stilles strengere krav til en profesjonell kjøper enn en forbruker.
Det er tilstrekkelig med en normal, visuell besiktigelse av eiendommen. Kjøper har ikke plikt til grundigere undersøkelser, som inspeksjon av vanskelig tilgjengelige steder eller inngrep i konstruksjonen. Det kan heller ikke kreves at kjøper foretar spesielle målinger eller innhenter sakkyndig bistand, med mindre det foreligger særlige holdepunkter for skjulte mangler.
Konsekvenser av manglende undersøkelse
Hvis kjøper uten rimelig grunn unnlater å følge opp en oppfordring fra selger om å undersøke eiendommen, vil det kunne få konsekvenser for mangelskrav, jf. avhl. § 3-10 (2). Kjøper kan da tape retten til å gjøre gjeldende som mangel noe man "burde vorte kjent med" ved undersøkelsen.
Rt. 2002 s. 1425 gjaldt fuktighetsproblemer i en underetasje som følge av drenering. Selger hadde oppfordret kjøper til å undersøke dette nærmere, noe kjøper ikke gjorde. Høyesterett kom til at kjøper ikke kunne gjøre gjeldende mangelskrav i større utstrekning enn det selger hadde erkjent.
Tilsvarende kan kjøper miste mangelskrav der han eller hun faktisk har undersøkt eiendommen før kjøpet, men unnlatt å følge opp funn som ga grunn til bekymring eller nærmere undersøkelser. Dette var tilfelle i LB-2010-160565, der mønster i mur indikerte setningsskader. Kjøperne kunne ikke senere gjøre gjeldende krav som en grundigere undersøkelse på kjøpstidspunktet ville ha avdekket.
Selgerens opplysningsplikt og identifikasjon med sakkyndige
Selgers opplysningsplikt etter avhl. §§ 3-7 og 3-8 går foran kjøpers undersøkelsesplikt, jf. § 3-10 (3). Selv om kjøper ikke har overholdt sin undersøkelsesplikt, vil han eller hun kunne gjøre gjeldende mangler som selger kjente eller måtte kjenne til.
I Rt. 2001 s. 369 ble selger identifisert med takstmannen, slik at manglende eller uriktige opplysninger i tilstandsrapporten ble ansett som brudd på selgers opplysningsplikt. Dette hadde formodningen mot seg, slik at mangelskravene ikke var avskåret grunnet manglende undersøkelse fra kjøper.
Derimot kan mangelskrav falle bort hvis sakkyndige på kjøpersiden, som kjøpers takstmann, burde ha avdekket mangelen. I så fall identifiseres kjøper med den sakkyndige. Dette var tilfellet i RG 1996 s. 435, der fukt i kjeller burde ha blitt nærmere undersøkt av kjøpers takstmann.
Betydningen av "som den er"-forbehold
Selger kan ta et "som den er"-forbehold eller liknende alminnelig forbehold for å overføre risikoen for skjulte feil til kjøper, jf. avhl. § 3-9. Ved slike forbehold vil terskelen for hva kjøper "burde vorte kjent med" ved en undersøkelse være lavere. Høyesterett la i Rt. 2002 s. 1425 vekt på at generelle forbehold ga kjøper en særlig oppfordring til å undersøke, slik at mangelskrav var avskåret.
Imidlertid vil ikke generelle forbehold stå seg ved grovt uaktsomme eller illojale brudd på selgerens opplysningsplikt, jf. avhl. § 3-9 jf. § 3-7. Der selger bevisst har forsømt å opplyse om eller tilslørt alvorlige feil, kan slike forbehold bli satt til side av domstolene.
Avslutning
Undersøkelsesplikten etter avhendingsloven innebærer at du som kjøper har et visst ansvar for å sjekke at boligen svarer til forventningene. Forsømmer du dette, kan du tape retten til å gjøre gjeldende mangler.
Samtidig må undersøkelsesplikten veies opp mot selgers opplysningsplikt. Mangelskrav kan fortsatt gjøres gjeldende der selger tilbakeholder eller gir uriktige opplysninger om forhold som kjøper vanskelig kunne avdekke på egenhånd.
Undersøkelsespliktens omfang og konsekvenser må vurderes konkret i hvert tilfelle. Reglene er kompliserte, og det kan oppstå vanskelige juridiske grensedragninger.
I advokatfirmaet Sterk kan vi bistå deg med å kartlegge din posisjon som kjøper. Våre advokater med spesialkompetanse på eiendomsrett, kan vurdere om du har overholdt undersøkelsesplikten og hvordan det påvirker dine rettigheter som kjøper.
Opplever du å ha kjøpt en mangelfull bolig? Ta kontakt med oss for nærmere veiledning. Hos Advokatfirmaet Sterk får du en grundig juridisk vurdering og tett oppfølging tilpasset din sak.