Arealsvikt er en ikke uvanlig problemstilling ved boligkjøp. Har du som kjøper fått overdratt mindre areal enn det som ble opplyst av selger? Da kan det utgjøre en mangel etter avhendingsloven § 3-3. I denne artikkelen vil jeg forklare regelverket rundt arealsvikt og vise til relevant rettspraksis på området.
Hovedregelen om arealsvikt
Avhendingsloven § 3-3 ble endret i 2019 og har nå ulike regler for arealsvikt i grunnareal (tomt) og bygninger.
For grunnareal følger det av første ledd at det foreligger en mangel hvis "arealet er vesentleg mindre enn det som er opplyst av seljaren eller medverkerne til seljaren", med mindre selgeren har opptrådt "særleg klanderverdig".
Ordlyden tilsier at arealsvikten må være av en viss størrelse for å utgjøre en mangel. Høyesterett uttalte i Rt. 2003 s. 612 (Arealsviktdommen) at det normalt kreves avvik på 10 % eller mer for at avviket skal anses vesentlig.
I en lagmannsrettsdom fra 2016 ble et avvik på 5,3-6,6 % for en leilighet ikke ansett tilstrekkelig. Retten la vekt på at leiligheten hadde mye anvendelig gulvareal som ikke var målbart, samt andre positive kvaliteter.
For bygningens areal ble det innført en mer absolutt regel i 2019. Etter andre ledd vil ethvert avvik på over 2 % og minst 1 kvadratmeter nå utgjøre en mangel, med mindre selger kan bevise at arealet ikke hadde betydning for kjøper.
Før lovendringen måtte avviket også for bygninger være av en viss størrelse. I Arealsviktdommen fra 2003 kom Høyesterett til at et avvik på 10 kvadratmeter (8,9 %) for en leilighet på 112 kvadratmeter klart representerte en mangel.
Unntakene: Forbehold og uvesentlige avvik
Det finnes noen unntak og modifikasjoner fra hovedreglene om arealsvikt.
Partene kan for det første avtale at arealopplysningene er omtrentlige eller at eiendommen selges med forbehold om areal. Slike forbehold godtas lettere ved salg av eldre boliger eller næringseiendom.
For det andre vil ikke ethvert arealavvik utgjøre en mangel. En lagmannsrettsdom fra 2009 godtok et avvik på 5 % for utleieareal i en bygård, blant annet fordi kjøperen var en profesjonell investor og arealet ikke påvirket utleiemulighetene.
Rettsvirkninger av arealsvikt
Hvis arealsvikten utgjør en mangel, kan kjøper gjøre gjeldende ulike misligholdsbeføyelser etter avhendingsloven kapittel 4:
Prisavslag etter § 4-12, som er den vanligste reaksjonen. Avslaget skal svare til verdireduksjonen mangelen medfører. I Arealsviktdommen ble prisavslaget skjønnsmessig satt til 50 000 kroner for en leilighet som var 10 kvadratmeter mindre enn opplyst.
I en lagmannsrettsdom fra 2020 ble prisavslag for 5,7 % arealsvikt i en leilighet satt til 300 000 ut fra en omregning basert på kvadratmeterprisen. Denne utmålingsmetoden har støtte i nemndspraksis.
Heving etter § 4-13, dersom arealsvikten er vesentlig. Terskelen er høy. Momenter i vesentlighetsvurderingen er avvikets størrelse, betydning for kjøper og om andre beføyelser er tilstrekkelige. Arealsvikt alene gir sjelden hevingsrett.
Erstatning etter § 4-14, hvis kjøper har lidt økonomisk tap, f.eks. i form av utbedringskostnader. Erstatning forutsetter culpa (skyld) hos selger, med mindre det foreligger tilsikring eller garanti.
Reklamasjonsregler og reklamasjonsfrister
For å gjøre mangelen gjeldende, må kjøper reklamere til selger innen rimelig tid etter at arealsvikten ble oppdaget eller burde ha vært oppdaget, jf. § 4-19 (1). Hva som er rimelig tid beror på en konkret vurdering, men kravene skjerpes over tid.
I tillegg løper det en absolutt reklamasjonsfrist på fem år etter overtakelse, jf. § 4-19 (2). Etter dette tidspunktet kan kjøper ikke gjøre gjeldende mangler med mindre selger har opptrådt grovt uaktsomt eller i strid med god tro.
Avslutning
Avhendingslovens regler om arealsvikt gir boligkjøpere et visst vern mot å få overdratt mindre areal enn opplyst. Som gjennomgangen viser, reiser reglene mange skjønnsmessige vurderinger, særlig knyttet til vesentlighetskravet og utmåling av prisavslag.
Arealsviktsaker kan være både rettslig og bevismessig kompliserte. Da er det viktig å engasjere en advokat med spesialkompetanse på avhendingsloven for å ivareta sine rettigheter på best mulig måte.
Vi i advokatfirmaet Sterk har omfattende erfaring med å bistå boligkjøpere i tvister om arealsvikt. Med inngående kjennskap til avhendingsloven og rettspraksis på området, kan våre advokater vurdere din sak og gi målrettede råd om dine muligheter.
Har du kjøpt en bolig som viser seg å være mindre enn opplyst? Ta kontakt for en uforpliktende samtale om saken din. Hos Sterk får du den spisskompetansen og tette oppfølgingen som skal til for å ivareta dine interesser som boligkjøper.